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Verkauf und Besteuerung von Grundstücken – Immobilien verkaufen

Immobilien verkaufen

Das Ziel eines Immobilienverkaufes ist es, die Immobilie mit den notwendigen Informationen (Verkaufsdossier), den richtigen Medien (Internet, Zeitungen) und einer passenden Strategie, auf dem richtigen Weg (Eigenregie oder Makler) an den idealen Käufer zu bringen. Dies garantiert den höchstmöglichen Preis. Sind alle beteiligten Parteien zufrieden, insbesondere der Verkäufer und der Käufer, ist der Verkauf erfolgreich.

Der Verkaufsentscheid eines Eigentümers setzt in der Regel einen mehrmonatigen Prozess voraus. Die Gründe für einen Verkauf können unterschiedlich sein. Zum Beispiel ist dies ein Umzug in eine Alterswohnung oder in ein grösseres Eigenheim infolge Familienzuwachs. Ist der Entscheid gefasst, kann der Verkauf in Eigenriege, allenfalls unter Bezug einzelner Beratungsleistungen, oder vollumfänglich von einem Makler abgewickelt werden.

Ein erfolgreicher Verkauf in Eigenregie setzt gewisse Fachkenntnisse voraus. Diese Kenntnisse sind insbesondere notwendig bei der Berechnung und Festlegung des Verkaufspreises, aber auch bei der Erstellung einer Verkaufsdokumentation, Insertion des Objektes, Prüfung des Käufers und Ausarbeitung des Kaufvertrages (Berücksichtigung aller wesentlichen Bestimmungen).

Nicht zu unterschätzen ist auch die Beachtung der steuerlichen Aspekte im Zusammenhang mit der Grundstückgewinnsteuer. Hier kann eine entsprechende Fachperson mit örtlichen Kenntnissen ebenfalls von grossem Nutzen sein.

Entscheidet sich der Eigentümer für einen Makler, so ist darauf zu achten, dass es sich um einen seriösen Makler handelt (meist Mitglied des SVIT, Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft), dass die Chemie stimmt und eine Sympathie vorhanden ist. Meistens wird der

Entscheid bei einem oder mehreren persönlichen Gesprächen, u.a. in der zu verkaufenden Immobilie, gefällt. Als Basis sollten auch eine Offerte und eine Kurzbewertung des Grundstückes erstellt werden. Der gute Makler ist mit seinen Verkaufsprognosen zurückhaltend. Die Dienstleistungen des Maklers werden durch Bezahlung einer Provision abgegolten. Die Höhe der Provision ist abhängig von der Komplexität des Grundstücks und des Werts.

Ist der Makler ausgewählt, so wird der Verkaufsauftrag mittels eines Maklervertrages im Sinne von Art. 412 ff. OR festgelegt. Inhalt einer solchen Vereinbarung sind nebst dem Auftraggeber, dem Beauftragten und des zu verkaufenden Grundstückes die folgenden Parameter:

  • Verkaufsrichtpreis
  • gewünschter Verkaufs- und Übergabetermin
  • Auftragsdauer
  • Höhe und Fälligkeit der Provision
  • Regelung der Drittkosten (Insertionskosten, Social Media, etc.)
  • Dienstleistungen des Maklers
  • Marketingmassnahmen

Da sich ein sorgfältiger Verkaufsprozess einige Wochen oder gar Monate hinziehen kann, ist es wichtig, den Auftraggeber laufend über die wichtigsten Kontakte und den Stand des Prozesses zu informieren.

Gerade bei selbstbewohntem Eigentum benötigen Interessenten oft mehrere Besichtigungstermine, wobei es sich gemäss unserer Erfahrung auszahlt, diese individuell und ohne Zeitdruck durchzuführen. Selbstverständlich benötigt ein solcher Prozess mehr Zeit und generiert Kosten, der daraus erzielte Mehrerlös deckt eine höhere Provision jedoch bei weitem. Slogans wie "Keiner verkauft Ihre Immobilie schneller" und dergleichen sind uns unverständlich, denn es geht um Preisoptimierung und den respektvollen Umgang gegenüber der Immobilie selbst sowie den involvierten Personen.

Für einen seriösen Makler ist das Mandat mit dem Notariatstermin noch nicht beendet. Es folgt eine seriös vorbereitete Liegenschaftsübergabe (z.B. inklusive technischer Belange, Übergabe von Plänen, Schlüssel, etc.) sowie die Erstellung einer steuerlich optimierten Deklaration der Grundstückgewinnsteuer und ebenfalls vorausgehende Verhandlungen mit dem zuständigen Grundsteueramt.

Die Veräusserung von Eigentumswohnungen, Ein-/Mehrfamilienhäusern, Land- und Bauernhäusern sowie Baulandparzellen gehört zu unserem Fachgebiet. Unsere Dienstleistungen sind vielschichtig, umfassend und auf jeden Einzelfall abgestimmt. Unsere langjährigen Erfahrungen im Bereich der Grundstückgewinnsteuer ermöglichen es uns auch, die entsprechenden Verhandlungen, wenn nötig im Einspracheverfahren, mit dem zuständigen Gemeindesteueramt zu führen. Haben Sie Fragen oder können wir Sie bei Ihrer Liegenschaft unterstützen, stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.